【裏技！】ネットや広告に載ってない？！『未公開土地』『非公開土地』など戸建て住宅の土地を探す方法

ハウスメーカーや不動産屋さんで住居用の土地を探そうとしても、なかなか良い土地に出会えない・・

そもそも不動産屋さんで売り出されているのは、長く売れなかった「不人気な土地じゃないの？」なんて頭をよぎる方もいるかもしれません。

土地ってそう簡単に、新しいものが売り出されるイメージありませんからね。

そこで気になってくるのが、広告で見かける「未公開物件や土地」という言葉。

今回はそんな「未公開土地」の効率的な探し方と、注意事項を紹介していきます。

“未公開の土地”って本当にあるの？

土地を探していると「未公開の土地」というフレーズに出会います。

そんな隠し玉のようなものが、本当に都合よくあるものなのでしょうか？

結論から言うと「未公開の土地」は、存在します。

「未公開の土地」とは、全国の不動産業者が閲覧できるデータベースに、土地の情報を載せていない「売り出されている土地」のことをさします。

ここで

「なぜ未公開の不動産があるの？」という話をしますが、興味がなければスルーしてください。

不動産業者が閲覧できるデーターベースとは、国道通産大臣が指定する「不動産流通機構」が運営する検索サイト「レインズ」です。

「東日本」「中部」「近畿」「西日本」と4つに分かれ、全国の不動産を網羅した「公的サービス」で、機構会員の資格をもつ宅地建物取引業者の人だけが利用できます。

原則、不動産会社は売主から「土地を売りたい」と依頼を受けると、「レインズ」に登録する義務があります。

レインズに登録されると、全国の不動産業者が閲覧できるようになります。

そして、レインズで公開されてる土地は、別の不動産会社（買主側）からの紹介依頼を拒めないルールになってます。

と、一旦まとめると・・

実は売主が不動産会社に依頼しても、すぐにはレインズに登録する必要がなく、タイムラグがあります。それは「媒介契約」の種類によって変わってきます。

売主が土地の売却を不動産会社に依頼した時、次の３つの「媒介契約」を選びます。

	レインズンへの登録	売主が依頼できる不動産会社
一般媒介契約	登録義務なし	何社でもOK 自分で買い手を探してもOK
専任媒介契約	7営業日以内に登録	1社のみ 自分で買い手を探すのはNG
専属選任媒介契約	５営業日以内に登録	1社のみ 自分で買い手を探すのはNG

この表から見て取れるのは、レインズに登録しなくて良い土地情報は次の３つのケースです。

これら３つのケースでは、レインズには登録されず「売主」から依頼を受けた不動産会社だけが情報をもった「未公開物件」となります。

「専任媒介契約」と「専属選任媒介契約」については、５～７営業日すぎにはレインズに登録されます。

しかし「一般媒介契約」は、レインズへの登録義務がなく不動産会社1社が持つ「未公開物件」となります。

不動産会社は、好条件の土地や人気が高まると踏んだ土地は「一般媒介契約」を結びたがります。

つまり、レインズに登録したがらないのです。

ちなみに

不動産会社が得る「仲介手数料」は次の通りで、法律で定められています。

物件取引価格200万円以下の場合	取引価格の5％以内
物件取引価格200万円超え、400万円以下の場合	取引価格の4％以内
取引価格400万円超えの場合	取引価格の3％以内

上記の手数料、「売主からしかもらえない」よりか、「買主からももらえる」方が良いですからね。

「選任媒介契約」、「専属選任媒介契約」は、期日までにレインズに登録しなくてはなりません。

それでも、ごく少数の不動産会社は、以下のようなインチキをします。

未公開の土地はあります。

そして多くの場合、ここまでに説明したように「両手物件」の旨味を得たくて公開しません。

期日のない「一般媒介契約」を結んだ場合、そもそも公開する予定がないので「未公開」でなく「非公開」となり得ます。

買い手を見つけるのが大変そうな土地なら、何とかして「片手物件」となってでも売りたいはずです。

それが公開せずに「両手物件」を狙えるということは、やはり未公開や非公開の土地は、プロから見ても魅力的な土地であることが多くなります。

ネットや広告に載らない未公開土地と出会うには

そもそも「未公開の土地」「非公開の土地」は、そんなに数多くは出回っていません。

結論からいうと、効率よく土地を探すには、人気のサービス「一括○○サービス」を利用する方法がベストです。

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昔は足と時間をかけて、かき集めていた情報を、今はネットで簡単に集めることができる時代です。

など挙げればキリがないほどです。しかもこれらは加盟店業者からの成果報酬や加盟店料で利益を得ているので、利用は無料なのが当たり前です。

 

土地探しでは、「タウンライフ家づくり『土地探し特集』」がお薦めです。

このサービスは一括で土地を探せて、例にもれず完全に無料、お金は1円もかかりません。

お薦めする理由は、サイトを運営する「タウンライフ株式会社」自体が、きちんと不動産に精通していて、優良な不動産会社を見極め加盟店契約しているからです。

タウンライフ土地探し特集を利用することで、次の3つのメリットを受けられます。

「未公開 / 非公開」の土地は「一般媒介契約」が多く、売主は複数の不動産会社に依頼できるので「A不動産」、「B不動産」、「C不動産」で扱ってるケースがあります。

「一般媒介契約」以外の場合、短い期間には不動産ごとに違う土地があります。

たくさんの不動産会社をまわれば、それなり数の未公開土地を見ることができます。

未公開、非公開の土地は全体からすると、わずかな数です。

しかも、その全てが「好物件」とは限りません。

それを踏まえて考えると、希少なお宝求めて何社もの不動産をまわるのは、大変な労力になりますね。

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自分でチェックできる土地の安全性

土地は買った後、何か後悔しても簡単に返品がきかない商品です。

一世一代の買い物をする前に、チェックすべき項目を紹介していきます。

災害に対する安全

せっかく買った土地が、災害に見舞われる危険性が高かったら安心して家を建てることができませんね。

地震大国日本では、どこに住んでいても災害に見舞われる危険性があります。

それでもなるべくなら、災害リスクが少ない土地を選びたいはずです。

災害リスクを調べるには、各区市町村のホームページでハザードマップを確認します。

水害や土砂崩れなど、あらゆる面から確認してみましょう。

治安面での安全性

先ずは都道府県警察が公表している、犯罪マップなどを調べてみましょう。

東京都であれば「警視庁犯罪情報マップ」、大阪府であれば「大阪府警察犯罪発生マップ」があり、各都道府県警察がインターネットで公開しています。

「○○県犯罪マップ」などで検索してみると、細かく区市町村ごとに過去の犯罪発生事案が確認できると思います。

また地域の繁華街の様子や、駅前の雰囲気、生活道路の清潔さ（ゴミのポイ捨て・落書き）、空き家、ゴミ屋敷などの町全体の雰囲気を感じてみましょう。

昼には気づかない、夜の騒音なども調べるのも大事です。カラオケスナックからの騒音が予想外に騒がしいなど。

ご近所関係に対する安全性

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安全は災害と治安に限ったことではありません。

「近隣トラブル」がワイドショーやニュースで話題にあがるように、ご近所に危険なトラブルメーカーがいるかもしれません。

とは言え、土地を買う前にご近所住民の調査は難しいです。

このトピックでも、便利なサービス「トナリスク」があります。

有料のサービスですが、探偵会社のグループ会社で次のことをしてくれます。

約５万円からの有料サービスですが、大手探偵社MRのグループ会社が運営しています。

スタッフは皆「調査のプロ」で、近隣住民に調査を悟られ不信を抱かせるような心配も不要です。

５万円が高いか安いかは人それぞれですが、探偵に依頼する価格とは比較にならない安さではあります。

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その他、確認しておくこと

その他、土地を購入する時に知っておいた方が良いことを紹介していきます。

用途地域の確認と地目（ちもく）

土地はいろいろな法律上の制約を受けています。

「用途地域」とは、その土地が「住居系」「商業系」「工業系」などに別けられ、13の用途地域があります。

住宅は「工業専用地域」でなければ、基本的に建築できます。

地目（ちもく）とは、不動産登記法で定められた「土地の用途」です。

全部で23に区分されています。

主なものだけ紹介すると

地目	用途
宅地	建物の敷地およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地
田	農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑	農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。牧草栽培地は畑とする
山林	耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
雑種地	いずれにも該当しない土地

などがあり、「田」「畑」などの農地は、農地転用することで住宅を建てることができますが、手続きが必要で、費用がかかってきます。

建ぺい率と容積率

土地は用途の制限のほか、その土地の大きさに対して建てられる建物の大きさ制限も設けられています。その指標として「建ぺい率（建蔽率）」と「容積率」があります。

建ぺい率を設けることで、敷地内にどれくらいの隙間（空間）を設けなくてはならないかを定めています。

皆が好き勝手に敷地いっぱいに建物を建築してしまうと、災害時に避難路も火災消化活動もできなくなります。

次に「容積率」について。

容積率は「用途地域」によって、制限が定められています。

「用途地域」は１３種に分かれていますが、大きく「住居系」「商業系」「工業系」に別けられます。

これらの区域によって、高い建物の建築を厳しく制限していたり、規制を緩和していたり制限度がちがってきます。

容積率が設定されている理由は景観や防火対策もありますが、地域のインフラと人口のバランスを維持するためにあります。

床面積をコントロールすることで地域の人口をコントロールができ、インフラの供給を保つことができます。

接道義務

「摂動義務」とは、建築基準法第４３条に定められたもので

「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」とあります。

これも災害時の避難路、消火活動のためにできた法律です。

斜線制限

斜線制限とは、土地の界線からの距離によって建物の高さに制限をもうけたもの。

それによって道路や隣地の採光、風通しを確保します。

斜線制限には３つあります。

道路斜線制限	土地に接する道路の日照や採光、通風に支障をきたさないよう、建築物の高さを規制したルール
隣地斜線制限	隣地の日照や採光、通風しなど、良好な環境を保つため建物の高さを規制したルール
北側斜線制限	北側の隣人の日当たりを遮断しないよう、隣人の南側日照確保のため建物の高さに制限を設けたルール

心理的瑕疵（かし）があるか？

心理的瑕疵（かし）とは、その土地が以前に「自殺現場」「殺人現場」であったなど、精神的に抵抗を感じるような事案があった場所であることを指します。

心理的瑕疵（かし）がある物件は、売主は買主に対して告知義務があります。

ただし売主の中には

と勝手な判断で告知義務を果たさない業者もいます。

質問した場合、必ず告知するのが義務ですから「心理的瑕疵（かし）」の有無は聞いておきましょう。

瑕疵物件については、こちらの記事に書いてあります。

まとめ

土地を買うのに注意すべきポイントは、沢山あります。

ここで紹介した以外にも、占いや風水を信じる人であれば方角や地形なども気になるところだと思います。

土地を買うにはプロのアドバイスは欠かせません。

プロのアドバイスをきちんと聞くには、こちらも簡単な基本的知識をもって聞いた方が、理解が深まりアドバイスを素直に受け入れることも、逆に矛盾点に気付くこともできるかもしれません。

売り手となる不動産と話をする前に、ここで紹介した第三者機関の相談相手を持ったほうが心強いと思います。

あらためて、無料で相談できるサービスを２つ紹介します。