【裏技!】ネットや広告に載ってない?!『未公開土地』『非公開土地』など戸建て住宅の土地を探す方法

土地周辺

ハウスメーカーや不動産屋さんで住居用の土地を探そうとしても、なかなか良い土地に出会えない・・

そもそも不動産屋さんで売り出されているのは、長く売れなかった「不人気な土地じゃないの?」なんて頭をよぎる方もいるかもしれません。

土地ってそう簡単に、新しいものが売り出されるイメージありませんからね。

そこで気になってくるのが、広告で見かける「未公開物件や土地」という言葉。

今回はそんな「未公開土地」の効率的な探し方と、注意事項を紹介していきます。

“未公開の土地”って本当にあるの?

土地を探していると「未公開の土地」というフレーズに出会います。

不動産業者
未公開物件・土地、多数揃ってます!!

そんな隠し玉のようなものが、本当に都合よくあるものなのでしょうか?

 

結論から言うと「未公開の土地」は、存在します。

「未公開の土地」とは、全国の不動産業者が閲覧できるデータベースに、土地の情報を載せていない「売り出されている土地」のことをさします。

 

ここで

「なぜ未公開の不動産があるの?」という話をしますが、興味がなければスルーしてください。

 

不動産業者が閲覧できるデーターベースとは、国道通産大臣が指定する「不動産流通機構」が運営する検索サイト「レインズ」です。

「東日本」「中部」「近畿」「西日本」と4つに分かれ、全国の不動産を網羅した「公的サービス」で、機構会員の資格をもつ宅地建物取引業者の人だけが利用できます。

原則、不動産会社は売主から「土地を売りたい」と依頼を受けると、「レインズ」に登録する義務があります。

レインズに登録されると、全国の不動産業者が閲覧できるようになります。

そして、レインズで公開されてる土地は、別の不動産会社(買主側)からの紹介依頼を拒めないルールになってます。

と、一旦まとめると・・

売主が土地を売りたいと、A不動産会社に依頼すると

  • A不動産会社は「土地情報」をレインズに登録の義務がある
  • レインズを見た別のB不動産会社(買主側)が、紹介を依頼するとA不動産(売主側)は拒めない

と書いてきましたが、これは「原則」に過ぎません。このような流れが100%なされると、「未公開物件」は存在しなくなります。

ではどんなケースで
未公開の土地が存在するの??

実は売主が不動産会社に依頼しても、すぐにはレインズに登録する必要がなく、タイムラグがあります。それは「媒介契約」の種類によって変わってきます。

 

売主が土地の売却を不動産会社に依頼した時、次の3つの「媒介契約」を選びます。

  レインズンへの登録 売主が依頼できる不動産会社
一般媒介契約 登録義務なし 何社でもOK
自分で買い手を探してもOK
専任媒介契約 7営業日以内に登録 1社のみ
自分で買い手を探すのはNG
専属選任媒介契約 5営業日以内に登録 1社のみ
自分で買い手を探すのはNG

この表から見て取れるのは、レインズに登録しなくて良い土地情報は次の3つのケースです。

  •   売主と不動産会社が「一般媒介契約」を結んだ場合
  • 「専任媒介契約」を結んで、5営業日以内の期間
  • 「専属選任媒介契約」を結んで、7営業日以内の期間

これら3つのケースでは、レインズには登録されず「売主」から依頼を受けた不動産会社だけが情報をもった「未公開物件」となります。

「専任媒介契約」と「専属選任媒介契約」については、5~7営業日すぎにはレインズに登録されます。

しかし「一般媒介契約」は、レインズへの登録義務がなく不動産会社1社が持つ「未公開物件」となります。

不動産会社は、好条件の土地や人気が高まると踏んだ土地は「一般媒介契約」を結びたがります。

つまり、レインズに登録したがらないのです。

不動産会社が人気物件を「レインズ」に登録したくないわけ

 

  • 物件をレインズに登録すると、全国の不動産会社が閲覧可能となり競争がおこる
  • 不動産会社は物件の売買で手数料を得て利益を得る
  • 手数料には「買主から得る手数料」と「売り主から得る手数料」がある
  • 1つの物件に「売り仲介のA不動産会社」と「買い仲介のB不動産会社」が現れる
  • A不動産会社は「売主からのみ」手数料を受け取る
  • B不動産会社は「買主からのみ」手数料を受け取る
    (これを「片手物件」という)
  • 対して、「売主」「買主」両方を仲介すると、それぞれから手数料が入る
    (これを「両手物件」という)
  • 人気物件はレインズに登録しないことで、両手物件になりやすい
だからレインズに登録義務がない「一般媒介契約」を結びたがるのか・・
不動産業者
好条件な物件ならね・・

ちなみに

不動産会社が得る「仲介手数料」は次の通りで、法律で定められています。

物件取引価格200万円以下の場合 取引価格の5%以内
物件取引価格200万円超え、400万円以下の場合 取引価格の4%以内
取引価格400万円超えの場合 取引価格の3%以内

上記の手数料、「売主からしかもらえない」よりか、「買主からももらえる」方が良いですからね。

 

でも・・
「一般媒介契約」ならレインズに登録しなくてOKだけど
他の媒介契約だと、数日後には登録しなくちゃいけないんでしょ?

 

「選任媒介契約」、「専属選任媒介契約」は、期日までにレインズに登録しなくてはなりません。

それでも、ごく少数の不動産会社は、以下のようなインチキをします。

B不動産
そちらの○○物件ですが、紹介してほしいお客様が見えてるんですが・・
A不動産
その物件ね・・
ちょうど今、検討中のお客様がいまして・・
申し訳ないですね!

と、ウソを言って他社に回さない業者もいます。

未公開の土地はあります。

そして多くの場合、ここまでに説明したように「両手物件」の旨味を得たくて公開しません。

期日のない「一般媒介契約」を結んだ場合、そもそも公開する予定がないので「未公開」でなく「非公開」となり得ます。

買い手を見つけるのが大変そうな土地なら、何とかして「片手物件」となってでも売りたいはずです。

それが公開せずに「両手物件」を狙えるということは、やはり未公開や非公開の土地は、プロから見ても魅力的な土地であることが多くなります。

ネットや広告に載らない未公開土地と出会うには

そもそも「未公開の土地」「非公開の土地」は、そんなに数多くは出回っていません。

結論からいうと、効率よく土地を探すには、人気のサービス「一括○○サービス」を利用する方法がベストです。

昔は足と時間をかけて、かき集めていた情報を、今はネットで簡単に集めることができる時代です。

  • 中古車一括査定
  • リフォーム一括見積もり
  • 引っ越し一括見積もり
  • 保険一括見積もり
  • ホテル料金一括比較サイト

など挙げればキリがないほどです。しかもこれらは加盟店業者からの成果報酬や加盟店料で利益を得ているので、利用は無料なのが当たり前です。

 

土地探しでは、「タウンライフ家づくり『土地探し特集』」がお薦めです。

このサービスは一括で土地を探せて、例にもれず完全に無料、お金は1円もかかりません。

 

お薦めする理由は、サイトを運営する「タウンライフ株式会社」自体が、きちんと不動産に精通していて、優良な不動産会社を見極め加盟店契約しているからです。

タウンライフ土地探し特集を利用することで、次の3つのメリットを受けられます。

  • 無料で土地を探してくれる
  • 無料で土地に関する悩み相談ができる
  • 無料で「家づくり計画(間取り案・資金計画)」がもらえる
  • 冊子(PDF)「成功する家づくり7つの法則」がプレゼントされる
優良会社が加盟店だから、しつこい営業の心配がないのが嬉しい♪

 

「未公開 / 非公開」の土地は「一般媒介契約」が多く、売主は複数の不動産会社に依頼できるので「A不動産」、「B不動産」、「C不動産」で扱ってるケースがあります。

 ■一般媒介契約の場合

一般媒介契約は、レインズに登録義務はありませんが複数の不動産会社に依頼できるルールです。

A不動産
B不動産
C不動産 で売りに出されている

でも
D不動産
E不動産 には売主から依頼がなく、売り出されていない

数をまわらないとお宝物件は見つけられないのね・・
 

「一般媒介契約」以外の場合、短い期間には不動産ごとに違う土地があります。

たくさんの不動産会社をまわれば、それなり数の未公開土地を見ることができます。

■「選任媒介契約」「専属選任媒介契約」の場合

  • 「選任媒介契約」は7営業日以内に公開
  • 「専属選任媒介契約」は5営業日以内に公開

上記の期間内に「レインズ未登録」の物件がある可能性が高い

タイミングがものを言うってこと?
たくさんの不動産会社をまわれば、当たる可能性はたかくなる

ただこれら「未公開物件」が、全て「好物件」であるとは限りません。

未公開、非公開の土地は全体からすると、わずかな数です。

しかも、その全てが「好物件」とは限りません。

それを踏まえて考えると、希少なお宝求めて何社もの不動産をまわるのは、大変な労力になりますね。

 

自分でチェックできる土地の安全性

土地は買った後、何か後悔しても簡単に返品がきかない商品です。

一世一代の買い物をする前に、チェックすべき項目を紹介していきます。

災害に対する安全

せっかく買った土地が、災害に見舞われる危険性が高かったら安心して家を建てることができませんね。

地震大国日本では、どこに住んでいても災害に見舞われる危険性があります。

それでもなるべくなら、災害リスクが少ない土地を選びたいはずです。

災害リスクを調べるには、各区市町村のホームページでハザードマップを確認します。

水害や土砂崩れなど、あらゆる面から確認してみましょう。

治安面での安全性

先ずは都道府県警察が公表している、犯罪マップなどを調べてみましょう。

東京都であれば「警視庁犯罪情報マップ」、大阪府であれば「大阪府警察犯罪発生マップ」があり、各都道府県警察がインターネットで公開しています。

「○○県犯罪マップ」などで検索してみると、細かく区市町村ごとに過去の犯罪発生事案が確認できると思います。

 

また地域の繁華街の様子や、駅前の雰囲気、生活道路の清潔さ(ゴミのポイ捨て・落書き)、空き家、ゴミ屋敷などの町全体の雰囲気を感じてみましょう。

昼には気づかない、夜の騒音なども調べるのも大事です。カラオケスナックからの騒音が予想外に騒がしいなど。

ご近所関係に対する安全性

安全は災害と治安に限ったことではありません。

「近隣トラブル」がワイドショーやニュースで話題にあがるように、ご近所に危険なトラブルメーカーがいるかもしれません。

とは言え、土地を買う前にご近所住民の調査は難しいです。

ご近所へのご挨拶は買った後になるし・・
買う前に聞き込みなんてしたら、変な評判がたちそうだし

このトピックでも、便利なサービス「トナリスク」があります。

有料のサービスですが、探偵会社のグループ会社で次のことをしてくれます。

  • プロが自然なシチュエーションを設定し、近隣への聞き込み調査
    (調査と悟られないよう、自然な世間話しのような聞き込みをプロが実践)
  • 警察や役場へ出向き、トラブル歴などがないか調査
  • 昼も夜も現地調査を行い、夜に騒がしい所がないか確認
  • 2~5日でに調査報告書がもらえ、この地域のご近所付き合いのアドバイスも受け取れる

約5万円からの有料サービスですが、大手探偵社MRのグループ会社が運営しています。

スタッフは皆「調査のプロ」で、近隣住民に調査を悟られ不信を抱かせるような心配も不要です。

5万円が高いか安いかは人それぞれですが、探偵に依頼する価格とは比較にならない安さではあります。

 

その他、確認しておくこと

その他、土地を購入する時に知っておいた方が良いことを紹介していきます。

これらは不動産業者やハウスメーカーから土地を買うならこれらの項目は、クリアできていたり相談にのってくれるのでざっと押さえておけばOKです

用途地域の確認と地目(ちもく)

土地はいろいろな法律上の制約を受けています。

「用途地域」とは、その土地が「住居系」「商業系」「工業系」などに別けられ、13の用途地域があります。

住宅は「工業専用地域」でなければ、基本的に建築できます。

 

地目(ちもく)とは、不動産登記法で定められた「土地の用途」です。

全部で23に区分されています。

主なものだけ紹介すると

地目 用途
宅地 建物の敷地およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地
農耕地で用水を利用して耕作する土地
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。牧草栽培地は畑とする
山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
雑種地 いずれにも該当しない土地

などがあり、「田」「畑」などの農地は、農地転用することで住宅を建てることができますが、手続きが必要で、費用がかかってきます。

建ぺい率と容積率

土地は用途の制限のほか、その土地の大きさに対して建てられる建物の大きさ制限も設けられています。その指標として「建ぺい率(建蔽率)」と「容積率」があります。

建ぺい率とは

  • 建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のこと
  • 建築面積とは建物を上から見たときの面積のこと
    (二階より一階が大きい面積なら、一階の面積が、逆に二階が一階より大きければ二階が面積にあたる)

建ぺい率を設けることで、敷地内にどれくらいの隙間(空間)を設けなくてはならないかを定めています。

皆が好き勝手に敷地いっぱいに建物を建築してしまうと、災害時に避難路も火災消化活動もできなくなります。

次に「容積率」について。

容積率とは

  • 容積率とは「敷地面積に対する延床面積の割合」のこと
  • 延床面積とは各階の床面積の合計のこと
 

容積率は「用途地域」によって、制限が定められています。

「用途地域」は13種に分かれていますが、大きく「住居系」「商業系」「工業系」に別けられます。

これらの区域によって、高い建物の建築を厳しく制限していたり、規制を緩和していたり制限度がちがってきます。

容積率が設定されている理由は景観や防火対策もありますが、地域のインフラと人口のバランスを維持するためにあります。

床面積をコントロールすることで地域の人口をコントロールができ、インフラの供給を保つことができます。

接道義務

「摂動義務」とは、建築基準法第43条に定められたもので

「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」とあります。

  • 建物を建てるとき、その土地は2メートル以上隣接する道路と接してないといけません
  • 接する道路の道路幅は4メートル幅以上の道路でないといけません

これも災害時の避難路、消火活動のためにできた法律です。

斜線制限

斜線制限とは、土地の界線からの距離によって建物の高さに制限をもうけたもの。

それによって道路や隣地の採光、風通しを確保します。

斜線制限には3つあります。

道路斜線制限 土地に接する道路の日照や採光、通風に支障をきたさないよう、建築物の高さを規制したルール
隣地斜線制限 隣地の日照や採光、通風しなど、良好な環境を保つため建物の高さを規制したルール
北側斜線制限 北側の隣人の日当たりを遮断しないよう、隣人の南側日照確保のため建物の高さに制限を設けたルール
基本的なルールは次の通りです。
 

◆道路斜線制限

隣接する道路の「向かい端」を起点に道路幅を1として、1.25の高さに向けた斜線方向を限界とした高さ制限

 

◆隣地斜線制限

隣地との境界線、地上20mの高さを起点とし、1対1.25の斜線方向を越えてはならない

◆北側斜線制限

用途地域の種別によって高さは違うが、境界線上の5mか10mを起点とし、1対1.25の斜線方向を越えてはならない

心理的瑕疵(かし)があるか?

心理的瑕疵(かし)とは、その土地が以前に「自殺現場」「殺人現場」であったなど、精神的に抵抗を感じるような事案があった場所であることを指します。

心理的瑕疵(かし)がある物件は、売主は買主に対して告知義務があります。

ただし売主の中には

売主
もう更地にして事故現場の建物は残ってないから、言わなくてもOKだろ・・

と勝手な判断で告知義務を果たさない業者もいます。

質問した場合、必ず告知するのが義務ですから「心理的瑕疵(かし)」の有無は聞いておきましょう。

瑕疵物件については、こちらの記事に書いてあります。

まとめ

土地を買うのに注意すべきポイントは、沢山あります。

ここで紹介した以外にも、占いや風水を信じる人であれば方角や地形なども気になるところだと思います。

土地を買うにはプロのアドバイスは欠かせません。

プロのアドバイスをきちんと聞くには、こちらも簡単な基本的知識をもって聞いた方が、理解が深まりアドバイスを素直に受け入れることも、逆に矛盾点に気付くこともできるかもしれません。

売り手となる不動産と話をする前に、ここで紹介した第三者機関の相談相手を持ったほうが心強いと思います。

あらためて、無料で相談できるサービスを2つ紹介します。

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土地のパワースポット化の方法も記事にしてますので、興味がある方は覗いてみてください。

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