【売りたいのに売れない・・】事故物件や訳あり物件売却に強い不動産は?

住宅に関わるお金のこと

一口に事故物件と言っても、事故の性質や世間の認知度、時間経過の度合いによって、売却の難しさは違ってきます。

事故物件トラブルでの裁判判例は

  • 事件・事故の重大性
  • 経過年数
  • 買主・借主の使用目的
  • 近隣住民に事件等の記憶が残っているかどうか
  • 建物は存在しているか否か

によって、総合的に判断されます。

事故物件の問題は、法律用語で「心理的瑕疵(かし)のある物件」と言われます。

瑕疵とは「何かが欠けている」という意味で、居住建物の場合「本来ある住み心地」が欠けているということです。

心理的瑕疵がある物件は、売主は買主に瑕疵の有無について告知の義務があります。

そして瑕疵の程度と告知すべき期間は、物件の性質によって次のように違ってきます。

■心理的瑕疵の程度

目的や状態 重い 軽い
買主・借主の使用目的
居住用 事業用
居住形態 家族 単身
事件事故があった建物の有無 ある 取り壊されてる
事件事故の重大性・残虐性 高い 低い
事件事故からの経過年数 短い 長い
地域住民の流動性 低い 高い

■心理的瑕疵の告知すべき期間

目的や状態 長い 短い
買主・借主の使用目的
居住用 事業用
居住形態 家族 単身
事件事故があった建物の有無 ある 取り壊されてる
事件事故の重大性・残虐性 高い 低い
事件事故からの経過年数 短い 長い
地域住民の流動性 低い 高い

「事故物件」となった場合、「○○%引きが相場」ということはなく、どんな事件・事故で、どのくらい前で、地域の認知度がどれくらいで、建物が残ってるか否か・・

などによって、適正な値引き額が変わってきます。

事故物件や訳あり物件の売却に強い不動産を探すには?

売りに出しても誰も手を挙げない、もしくは事故物件の告知によって手のひらを返されるような事が続けば

「買ってくれる」・・

いえ

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事故物件の告知をしないで被る賠償金や慰謝料の判例

事故物件では、売主・貸主は買主・借主に告知義務があります。

告知をしなかった場合、契約の破棄や慰謝料を請求されることもあります。

冒頭で書いたように、事故物件にまつわるトラブルの裁判では

  • 事件事故の認知度や残忍さの度合い
  • 買主、借主の使用目的
  • 時間の経過
  • 事件事故があった建物の存在
  • 地域住民の流動性

などによって、判例が変わってきます。

この章では、事故物件のトラブルにまつわる過去の判例を紹介します。

建築中の住宅で工事関係者が自殺、瑕疵が認められる事案

【平成24年11月 東京地裁の判例】
■施主と工務店の争い

現場監督が隣地住人によるクレームに悩み、建築現場で首を吊って自殺した。

このことで、施主が支払いを拒み工務店とトラブルになる

【裁判所の判決】

住居は瑕疵にあたるとし、建物代金30%の減額と慰謝料100万円を認めた

建築現場での首つり自殺。3割程度の値引きが成立したケースです。この場合、事故からの時間的経過はほぼ無いわけで、瑕疵の時間的緩和はありません。

多くの判例では

「瑕疵は永続するものではなく、時の経過により消えてゆくもの」と理解され、瑕疵が未来永劫に残ることは、売主にも買主にも良いことではなく、さらに社会全体から見ても望ましいものではないと判断されます。

しかし、次の判例のように数十年経っても、瑕疵が認められるケースもあります。

認知度が高く残虐な事件で、時間の経過が長がくても瑕疵が認められる判例

【平成26年6月 高松地裁の判例】
■売主と買主の争い

23年前に当該住宅の住民が、別の場所で殺害されバラバラに切断された遺体が山中に埋められた。

2年後、同住宅で自殺があった。

売主と仲介業者はそのことを知らず、買主と売買契約を結んだ。

支払い決済の数日前に、仲介業者はその事件・事故を知るが買主に伝えなかった。

買主は支払い決済後に、近隣不動産業者から事件・事故の事を聞き、売主に対して契約解除を申し出たが拒まれた。

仲介業者に対して「説明義務違反」で損害賠償を請求。

【裁判所の判決】

本件は20年以上も前の事件だが、近隣住民の記憶にも深く残っており、居住するには瑕疵が認められるとし、仲介業者に対して150万円の慰謝料の支払いを命じた。

時間の経過があっても、事件や事故の残虐さや近隣社会にあたえた印象の深さによって、瑕疵が認められるケースであり、告知の義務があるとされました。
次は時間の経過は7年と、上記に比べて短いのに建物を取り壊した事で、瑕疵に当たらないと判断された例です。

時間の経過と取り壊しによって瑕疵が認められなかった判例

【昭和37年6月 大阪高裁の判例】
■売主と買主の争い

7年前、当該土地の建物で、首つり自殺があった。

売主は、その事故を知った上で物件を購入した。

そして今回の売買1年前に、自殺のあった建物は取り壊し、物置きを設置していた。

今回の買主は、自殺事故は瑕疵に当たるとし、損害賠償を売主に請求。

【裁判所の判決】

自殺事故は7年も前の事であり、さらに当該建物は取り壊されていて、瑕疵にはあたらないと判断された。

この件が「瑕疵に当たらない」と判断された理由はもう一つ、事件を知りながら意に介さず物件を購入したいと申し出る人が以前から多くいたとのことです。

事件があった空間が理由で、瑕疵が認められなかった判例

【平成26年4月 東京地裁の判例】
■売主と買主の争い

分譲マンションの売買契約締結後、建築中マンションのエレベーターシャフト内で、2名の作業員が転落死した。

買主は今回の事故が心理的瑕疵にあたるとして、手付金の半額返還と売買契約の解除を請求

【裁判所の判決】

事故は買主が購入した部屋で発生したものではなく、発生場所とはフロアを異にしていることなどで、請求を棄却

裁判では瑕疵に当たらないとした他、マンションの市場価値が下がったとも言えないとしています。

買主の目的が居住でなくても、時間の経過が浅く瑕疵が認められた判例

【平成7年5月 東京地裁の判例】
■売主と買主の争い

当該物件売買の6年前、当時の物件所有者が建物内で農薬自殺をはかり、4日後に病院で死亡した。

買主は購入後に自殺事故を知り、土地、建物に隠れたる瑕疵があるとして契約解除を請求。

【裁判所の判決】

土地、建物に嫌悪すべき心理的瑕疵があり、物件が農村地帯にあることを考えれば6年という時間も長期に当たらないとし、契約解除の請求を認めた。

まとめ

国土交通省が示している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では以下のような原則を設けています。

宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼ
すと考えられる場合には、これを告げなければならない。
人の死に関する事案でも、次のケースでは「買主に告げる必要はない」としています。(売買のケース)
  • 自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)
  • 対象不動産の隣接住戸・日常生活では通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死

しかし、事件事故が世間的に知られていたり、社会に大きな衝撃をあたえた事案の場合は上のケース該当していても「告知義務がある」としています。

この記事で紹介した判例をみても、告知義務をするべきか否かの線引きは難しいと解ります。
安易な判断をすると、損害賠償を請求されてしまいます。
いえカツLIFEのような一括査定を利用して、複数のプロの判断を参考にするのはとても賢明な行為ではないでしょうか。
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