事故物件をはじめ、「訳あり」の土地や建物に悩んでる人向けの記事。
次のような方は、是非最後までお付き合いください。
- 訳あり・事故物件を手放したいが、買い手が見つからない
- なるべく高値で、確実に売却したい
とくに、急いで売りたい！という方は、どうぞ参考にしてください。
【事故物件/訳あり物件】でも買取ってくれる業者は実績ある会社に
世の中には
- 事故物件
- 共有不動産
- 再建築不可物件
- 借地や底地物件
これらを買い取ってくれる会社は、少ないながらもいくつかあります。
「訳あり物件」はデリケートな事情をかかえてる場合が多く、スッキリ解決するも、トラブルに発展してしまうも、買い取り業者選びにかかってきます。
どんな基準で選べば良いの？
それは、歴史があって経験値が豊富な会社が一番です。
訳あり/事故物件は利害関係やしがらみ、法的に複雑なケースが多くあります。
そういう点から、歴史と実績がある会社選びが、何より大事になります。
そこで、当サイトでさまざまな「訳あり物件買取会社」を比較したところ、「AlbaLink」が運営する「訳あり物件買取プロ」がお薦めになります。
今年（2023年）で、このような部門で12年の圧倒的長い歴史を持つ会社です。
年3,000件以上の相談で、98％以上の高い着手率からみても
経験値の高さがうかがえます
経験値が高ければ、当然ノウハウもたくさん蓄積されます。
難しい案件にも、チャレンジする会社は沢山あります。しかし
- 採算が取れない
- トラブルが多く、費用対効果がない
などの理由で、事業から撤退することは日常茶飯事です。
この簡単ではない案件を専門に、12年もやってこられた「訳アリ物件買取PRO」は、知識、経験値、ノウハウが豊富なことは間違えありません。
次に「訳アリ物件買取PRO」が、どんな物件を買い取ってくれるのかを見ていきます。
「訳アリ物件買取PRO」が買い取ってくれる物件はどんな「訳あり？」
一口に「訳あり物件」といっても、その種類は多岐にわたります。「訳アリ物件買取PRO」は、守備範囲が広いのが特徴です。
その中の一部を見ていきます。
事故物件（心理的瑕疵がある物件）
事故物件は、法律用語で「心理的瑕疵（かし）がある物件」と言います。瑕疵（かし）とは「何かが欠けている」という意味を持ち、物件の場合「本来手に入るはずの安らぎや憩いが欠けてしまう」ということです。
そして売主は、物件に「心理的瑕疵がある場合」には告知義務を有します。
ところで事故物件というと、「過去に人が亡くなった家（部屋）」と思いがちです。
しかし国土交通省では、事故物件とされるのは
- 自殺
- 他殺
であって、自然死や不慮の事故による死の場合、事故物件という扱いはしません。
国土交通省が2021年に定めたガイドラインでは、次の通り定めています。
【告げなくてもよい場合】
①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）。 ※事案発覚からの経過期間の定めなし。②【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後
③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 ※事案発覚からの経過期間の定めなし
ただし・・
ガイドラインではこのように定めていますが、実際のところ裁判ではこれらガイドラインに添っていても、告知をしなかったことで敗訴となるケースもあります。
過去の判例では
- 買主が「居住用」で考えているのか、「事業所」で考えているのか
- 買主が単身で住むのか、家族で住むのか
- 売主は瑕疵のあった建物を取り壊して売るのか、そのまま売るのか
- 事件の残虐性が大きかったのか、小さかったのか
- 事件に対する世間の認知度が高いのか、低いのか
このような要素によって、総合的に判断され判決が下ります。
「ガイドラインに添っていれば、訴えられないとは限らない」というのが、売る側の難しい所です。
これも「訳アリ物件買取PRO」に売却することで、「契約不適合責任」を負うことがなくなります。
共有持分の物件
親から不動産を相続したり、夫婦名義で新築を購入したりと、一つの土地や建物を複数人で共有するケースがあります。
不動産を複数人で共有すると
- 単独判断でできる行為
- 他の共有者の同意が必要な行為
がでてきます。
| 単独の判断 で行える |
共有者過半数 の同意が必要 |
共有者全員 の同意が必要 |
|
| 共有持分を越えて、居住する | 〇 | ー | ー |
| 劣化部分の修理など、物件維持のための行為 | 〇 | ー | ー |
| 賃貸として、短期的に人に貸し出す | ✖ | 〇 | ー |
| 資産価値を高めるためのリフォーム | ✖ | 〇 | ー |
| 不動産全体の売却 | ✖ | ✖ | 〇 |
| 賃貸として、長期的に人に貸し出す | ✖ | ✖ | 〇 |
| 不動産の中で、自分の持ち分のみを売却 | 〇 | ー | ー |
単独で所有する物件とちがい、さまざまな制約を受ける共有持ち分物件ですが、売却に関しては「自分の持分を売却」する分には、自分の判断だけで実行可能です。
共有持ち分物件は、個人で「買いたい！」と名乗り出る人は皆無です。
やはり不動産会社や業者が買い取るケースが殆どですが、相場は相当低くなることは承知しましょう。
とは言え・・以下の見方もできます。
その物件に住んでなく、権利を放棄したいという時「持ち分」の売却は有効な選択肢ではあります。
すでにトラブル勃発中の物件でも、熟練のプロが経験を活かし交渉してくれます。
再建築不可物件/未接道の物件
現在建ってる建物を取り壊し更地にすると、もう建物を建てることができなくなります。
再建築不可物件のほとんどは、「建築基準法で道路と認められる道路」に接していない未接道の物件です。
一見、道路に接道しているように見えても、幅４メートル以上の道路に２メートル以上間口が接してないと法律を満たせません。
法律が昔と今とで変わったことで、物件の価値が大きく変わってしまいました。相続で受け継いだ物件が、このような再建築不可物件だったというケースが多くあります。
再建築不可物件は、売りに出すことは可能だし違法ではありませんが、建物の多くが古く活用度が低い土地なので買い手が見つかりにくいのが現状です。
打開策としては
- 外壁塗り替えや、小さなリフォームをして売却する
⇒ 建築確認申請がいらない程度のリフォーム - 隣の土地を買い取り、接道面を広くして法律をクリアする
- 前の道路幅が４メートル未満なら、自分の土地の一部を道路にして法律をクリアする
- 接道間口が２ｍ未満でも申請することで、特例として再建築が認められることがある
⇒ 道路の位置指定申請
（区市町村の建築関係の課などに相談） - 「但し書き申請」をし、建築審査会の許可を受けて再建築ができることがある
などがあります。
- ①から③は、物件にお金をかけることで解決を目指す方法
- ④と⑤は、再建築不可物件の救済措置
ですが・・
残念ながら、お金や手間をかけたとしても売却できる保証はありませんし、難しいことに変わりはありません。
その他
ここまで紹介したケースの他、「訳アリ物件PRO」では以下のような物件も得意とします。
- 不整形地
- 旗竿地
- 狭小地
- 違法物件
- 相続や権利関係
- 古アパート
豊富な経験と実績があるから、些細な疑問や悩みも相談する価値「大」です。
守備範囲が広いのは、豊富な経験からです。一つの物件で「事故物件」かつ「再建築不可物件」のように二重、三重に「訳あり」を背負ってるケースでも、安心して相談できますね。
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