【田舎の土地活用】面白いアイデア15選!土地は活用?売却?世間の考えも合わせて紹介

住宅に関わるお金のこと

今回は田舎限定、土地活用のアイデアを集めてみました。

この記事を読むと

  • 田舎の土地での、活用アイデアが見られる
  • 土地の活用について、世間の意識調査データ

などが得られます。

【田舎の土地活用】面白いアイデア15選

さっそく

  • 田舎でも
  • 田舎ならでは

の、土地活用アイデア例を紹介していきます。

本来土地は、さまざまな法律で規制されている場合がありますが、ここでは取り合えず規制を加味しません。

アパート経営 貸し駐車場 事業用借地
太陽光発電 貸し農園 自動販売機
戸建賃貸住宅 倉庫、トランクルーム 貸し看板
等価交換事業 資材置き場 土地信託
キャンプ場 シェア/レンタルオフィス
コワーキングスペース経営
コインランドリー経営

これらについて、メリットやデメリットなどを交えて掘り下げます。

【田舎の土地活用】アパート経営

初期費用 約4,000万円~
収益 立地による。需要があれば高い収益性はあるが不安定
メリット 需要があれば不労所得を得られる
管理を不動産会社に任せることで、手間がかからない
デメリット 初期費用が高く、老朽化によるメンテナンス、環境変化による需要の落ち目などがある

アパート経営は、人気の土地活用のひとつですが、活用したい土地がアパート需要がある場所なのか?によって大きく結果が変わってきます。

初期費用が高いので、多くの場合ローンを組むことになりますが、業者が提案するシミュレーションでは「アパートが満室だった場合」の試算を持ち込みます。

また

悪質業者
この場所なら立地が良いから、家賃は○○万円くらいの設定でいけますよ!

などと、相場とは合わない試算を提示してくる事もあります。

仮に20年のローンだったとして、完済までにはアパートは老朽化によるメンテナンス費用、需要減による家賃の引き下げが考えられます。

業者が提示したシミュレーション計算で大きな利益が出ても、これらの悪条件が加味されているかを確認しましょう。

考えたらキリがない話ではありますが、以下のような予期せぬリスクの可能性も秘めています。

  • 近所に、きれいな新築競合アパートが出来た
  • 近隣工場の移転し、地域の人口が激減
  • 商業施設の閉鎖による、地域の利便性が変化

、、など様々なリスクを想定して考える必要があります。

アパート経営を持ちかける業者がいます。1対1の相対交渉をせず、複数の業者を競合させ交渉することで真のメリット、デメリットが掴めてきます。

【田舎の土地活用】駐車場経営

初期費用 定額で済む。コインパーキング会社によっては0円も。
収益 立地による。年間100万円~500万円
メリット 初期費用が少なく、コインパーキングなら撤退も容易
デメリット 他の土地活用に比べ税金の優遇措置が少ない。
固定資産税、所得税、消費税、都市計画税、相続税などがかかる

駐車場経営は

  • 月極駐車場経営
  • コインパーキング経営

があります。

月極駐車場は、契約者が集まる立地なら比較的安定した収入源になります。しかし田舎の駐車場では駐車料金の相場は低価格になりがちです。

競合の料金を見ながら、主要な施設やターミナルまでの距離を考えながら適切な料金を決めます。

コインパーキングは、需要がある場所なら月極駐車場より稼げると言われています。

ただ最近では、近パーキングを運営する会社に土地を貸し、稼働率に関わらず一定の賃料を受け取るスタンスが主流です。

【田舎の土地活用】事業用借地(定期借地権)

初期費用 条件、諸事情による
収益 条件、諸事情による 月に数万~数百万円
メリット 需要があれば高額収入を得られる可能性がある
デメリット 契約満期を待たずに、こちらから契約解除を行えない
突如、土地から移転したり撤退するリスクがある

田舎の空いてる土地を、企業などに貸して賃料を受け取ります。

田舎でも、観光施設に向かう幹線道路沿いなどでは飲食事業者の需要があるかもしれませんし、山間の広大な土地なら介護事業者が、土地を借りたがるかもしれません。
その土地が「農用地区域内農地」など法規制がかかっていると需要は減りますが、企業に土地を課すことができれば、居住用として個人に貸すよりも高額で安定的な賃料が期待できます。
  • コンビニエンスストア
  • レストラン
  • その他小売店
  • 老人ホーム
  • 介護施設

など多岐にわたりますが、これらの立地に適していることや運営に必要な面積などが考慮されます。またこちらから、事業者を探すことは困難なことです。

土地を貸すには「定期借地権」と「普通借地権」とがあります。
「事業用定期借地権」で事業者に貸した方が、あとあとトラブルになりにくく安全です。
普通借地として貸してしまうと、貸主には何かと不利な都合が多くなりますので。
事業用定期借地とは、事業者(法人)に土地を貸すことですが、さまざまな形態があります。
以下、実際にあった例です。
ある山を所有していた地主は、電力会社から「送電塔を建てさせて欲しい」と依頼があり承諾しました。使い道がなかった山から、多額の賃料が入ってくるようになりました。

【田舎の土地活用】太陽光発電

初期費用 自営方式         500坪 およそ7,000万円~
土地貸し方式       基本的に初期費用は業者持ち
収益 自営方式         500坪 およそ年間600万円
土地貸し方式       1平米あたり150円(目安)
メリット 立地などでニーズがない土地でも、太陽光発電によって利益を生んでくれる
デメリット ある程度の広大な土地が必要。買取固定価格が年々減少している。また近隣住民によるクレームもあり得る

土地が「いびつな形」で、需要がなさそうな場合でも、太陽光発電は設置が可能です。

太陽光発電に土地を活用する場合

  • 自分で太陽光発電を設置、運用する「自営方式」
  • 太陽光発電投資会社に土地を貸して、賃料を受け取る「土地貸し方式」

があります。

太陽光発電業者に土地を貸す「土地貸し方式」は、初期費用を業者が持ってくれるので始めやすいですが、1平米150円となります。
「土地貸し方式」でやる場合は、「事業用定期借地」として貸し出すことで、借主(太陽光発電業者)とのトラブルになる可能性を低くできます。
自分で運用する「自営方式」は、発電した電力を電力会社に売電して収益をあげていくのですが、売電単価が10年あるいは20年間固定額で買い取る決まりがあります。
発電量 固定買取り期間
10kw未満 10年
10kw以上 20年
固定買取機関が終わると、極端に収益が減少してきます。
初期費用がかかる太陽光発電は、なるべく長く固定買取をしてもらう必要があり、そのために発電量を10kw以上を保つ必要があります。
それにはやはり、ある程度の広さの土地がないとなりません。
成功のカギは
  • いかに初期費用を抑え
  • いかに発電量を上げるか

が肝になります。

専門家に収益シミュレーションをしてもらう事が大事ですが、かならず複数の業者から相見積もりをしてもらはないと、本当の相場が見えてこないので注意です。

【田舎の土地活用】貸し農園(クラインガルテン)

初期費用 ◆市民農園   農地を貸すだけ、ほとんどかからない
◆体験農園   トイレ、休憩室、駐車場を設置し、各区画分の農具の用意代金が必要
◆滞在型農園  駐車場、区画分の農具、宿泊施設の準備が必要
収益 ◆市民農園   5,000円~10,000円/年×区画数
◆体験農園   5,000円~12,000円/月×区画数
◆滞在型農園  200,000円~500,000円/年×区画数
メリット 比較的お金をがかけずにスタートできる
デメリット 相続税の納税猶予の適用農地を市民農園の開設者や利用者に貸すことで、納税猶予が打ち切られる可能性もある

田舎の土地では「農業振興地域」に見られるよう「農地法」の規制にかかる事が多くあります。

農地の減少を防ぐための法律で、「農業振興地域」では田畑を住宅などに地目変更することは困難です。

その場合に有効な活用法が、貸し農園になります。

ただ、農地を貸して農園運営するには「特定農地貸付法(1989年)、市民農園整備促進法(1990年)、都市農地貸借法」に従わなくてはいけません。

「特定農地貸付法」では、次の4条件をクリアーする必用があります。

1 貸し出す農地は、1人に10アール(100平米)まで
2 複数人への貸出しをしなければならない
3 利用者(借主)は、営利目的の農業運営はしてはいけない
(自家栽培、趣味など)
4 貸付期間は5年以内

「貸し農園」は次の3通りが主なスタイルです。

市民農園スタイル 貸主は基本的に土地を貸すのみ。
利用者自らが農具の準備から、栽培全般を行うフリースタイル。
体験農園、シェア畑
スタイル
トイレ、休憩室、農具、などを用意し、利用者は手ぶらで通うことができる。体験農園では栽培も基本的にオーナーが行う。利用者からは、入会金や月会費、収穫料を頂く。
滞在型市民農園、
クラインガルテン
宿泊施設を兼ね備えた農園。1年ごとの土地賃貸契約を交わします。都心からの利用者が週末や長期休暇に訪れ利用します。

これら、どのスタイルで運営していくかによって、維持管理の手間、初期費用、収益が大きく変わってきます。

【田舎の土地活用】自動販売機コーナー

初期費用 ◆フルオペレーション
ほとんどかからない
◆セミオペレーション

  • 設置する台数分の販売機(50万~70万×台数)
  • 土台工事   1万
  • 設置工事   1万
  • 電気工事   1万
  • 機械搬送料  3~5万

その他、飲料の仕入れ、電気代など

収益 ◆フルオペレーション
販売手数料ー電気代=収益
◆セミオペレーション
売上金ー仕入れ代金ー電気代=収益
メリット 需要があれば不労所得を得られる
管理を不動産会社に任せることで、手間がかからない
デメリット 初期費用が高く、老朽化によるメンテナンス、環境変化による需要の落ち目などがある

狭い土地でも、道路に面して需要が見込める場所なら自動販売機コーナーを運営して収益を生み出すことができます。

自動販売機の運営には、次の2種類があります。

フルオペレーション 自動販売機設置業者に「場所の提供」と「電気代の負担」だけをし、自動販売機のメンテナンス、飲料の補充、価格設定、トラブル処理などは関わらない。しかし、取り扱い飲料や価格設定などの運営には携われない。
セミオペレーション 自分で自動販売機を買いそろえ、機械の保守や飲料の仕入れ、補充、価格設定、トラブル処理なども全て行う。
スーパーの特売日などにまとめて購入するなど。利益を作るための行動に制限がほぼない。

利益を出せるのは自分で運営する「セミオペ」ですが、仕入れから苦情処理まで非常に手間がかかります。また赤字のリスクがあります。

「フルオペ」は収益はセミオペより劣りますが、お金をほとんどかけずに始められ、失敗しても損失はほとんどありません。

【田舎の土地活用】戸建賃貸住宅

初期費用 ◆新築建設
2,800万~
◆リノベーション
500万~1,000万
◆そのまま貸す
ハウスクリーニング代 60,000~120,000円
収益 立地による。
10~20万/月
(ここからローン、修繕積立金、管理費用、固定資産税、保険料などを差し引いて試算する)
メリット

  • 入居者が一家族なので、アパートに比べ管理しやすい
  • アパートより長く住んでくれる傾向にある
  • 管理費や修繕積立金がアパートより安くつく
  • 初期費用(建築費)がアパートより安い
  • 将来、入居者に売却できる可能性もある

デメリット
  • 空き室リスクが極端
    入居者が1組なので、「0」か「100」になる
  • ひとつのメンテナンス費用が高額になることがある
  • 自分の家でも、こちらの都合で入居者を立ち退かせて引き戻すことはできない。
    (基本、入居者の更新申し出は断れない)

「賃貸の戸建て住宅」は、今は競合が少ないですが年々注目が集まってきています。

新築を建築して始めるにしても、アパートを建てるよりは安くあがりますし、既存の家をリフォーム、リノベーションして始めるなら、さらに少ない負担で始めることができます。

立地条件や資金計画など、はじめから専門業者と相談し情報を集めていくことが大切です。

【田舎の土地活用】トランクルーム

初期費用 「事業用定期借地方式」(土地を貸すだけ)       0円
その他の運営方式                300万円から
収益 1ユーザーから得られる収益=4,000円~10,000円/月
これをルーム数で乗じた金額
メリット アパートや戸建て賃貸より初期投資が安く、管理やメンテナンスの手間も少ない。
勢いのある成長市場で、土地活用で注目されています。

引用元:PR TIMES https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000014.000038669.html

デメリット アパートや戸建て賃貸にくらべ、収益額は低い。
集客に時間がかかる。

土地活用におけるトランクルーム経営には、次の3つのスタイルがあります。

事業用定期借地方式 トランクルーム運営会社に土地を貸して、土地の賃料を受け取るスタイル。
トランクルームの設置からメンテナンスまで運営会社が負担するので初期費用はかかりません。
リスクは最小限ですが、収益も最小の方式です。

固定資産税は、地主持ちになります。

リースバック方式
(一括借り上げ方式)
トランクルーム業者からトランクルームを購入し、同じ業者に借り上げてもらう方式。
トランクルームは「倉庫業」なので、預かる荷物については責任がともないます。
業者にリースバックすることで、その責任を回避して賃料を受け取ります。賃料は空室の有無に関わらず、一定額を受け取れますが満室でも受け取る賃料は変わりません。
リスクは少ないですが、収益は「事業用定期借地方式」よりは大きくなります。

光熱費や保険料は、契約によっては地主持ちになることがあります。

業務委託方式 リースバックと同様トランクルームの設置は地主の資金で行います。
リースバックと大きく違うのは、営業主体はリースバックの場合は業者ですが、業務委託方式では地主が主体で営業を行います。

そのためリースバックでは空き家リスクはありませんが、この方式では空き家リスクは地主が負います。

ただし、集客、料金徴収、トラブル処理など管理業務は業者が行います。

売上から、光熱費、固定資産税、その他経費に加え委託業者へ支払う料金を差し引いた金額が収益となり、満室になれば上記2つの方式より高くなります。

上記のほかに、自己経営方式やフランチャイズ方式があります。

自己経営方式は、初心者にはハードルが高く、フランチャイズ方式はネームバリューは期待できますが、高いロイヤリティーを考えると田舎での経営は難しいかもしれません。

【田舎の土地活用】貸し看板

初期費用 土地を貸すだけ         初期費用0円(おすすめ)
看板設置までを自分が行う    10万~20万円(リスクがありおすすめしない)
収益 1万~5万円/年
メリット
  • 初期費用を抑えて始められる
  • 看板を撤去すれば、すぐに別の土地活用に転用できる
  • 狭地、変形地でも立地が良ければ活用できる
デメリット

  • 収益は他の土地活用とくらべ、少額
  • 自分で看板を建てると、災害リスクにそなえ、保険やメンテナンス費などのランニングコストがかかる
  • 景観条例などの規制をうけることがあり、高さ4M以上の野点看板は、建築基準法の適用を受ける

貸し看板は、業者に委託して賃料を受け取って運用していく方法がお薦めです。
遠く離れた実家の土地であれば、マメにメンテナンス活動がでません。
台風や竜巻などに巻き込まれ、建物や人に被害を与えてしまった場合の保険やメンテナンスも業者が行ってくれます。
まして、自分で広告主を探し出すのは至難の業です。
収益が少ない事業だけに、手間やリスクをかけずに行うことをお薦めします。

【田舎の土地活用】等価交換事業

初期費用 ほぼかからない
収益
  • 土地の一部の地代収入
  • 建物一部のの家賃収入
メリット
  • マンションやアパートなどの建設費の負担がなく、初期投資がほとんどかからない
  • 土地に建てられた集合住宅の一画に住まうことができる
  • 自分の持ち分とされた区画の部屋から、家賃収入を頂ける
デメリット
  • 土地と建物の所有権が2者となり、管理費や将来の売却など、トラブルになることもある
  • 地主が個人、建物が法人となるケースが多く、個人と法人ではもめ事がおこると、地主が不利になりやすい
  • 建物オーナー(デベロッパー)が悪質な場合、不利な契約を結ぶこともある

等価交換事業とは、

  • 地主が土地を提供し、業者がそこに建物を建てます。
    ⇒建設費はすべて業者が出します
  • 地主は建物の一部、業者は土地の一部権利をもらい、交換します。
  • 成交換する価値は、土地・建物の同等とします。
    ⇒土地が60億円、建物が40億円なら、6:4で交換します。

上記分配方法以外にも、「売価還元法」などがあります。

これは、業者が建物をつくるのにかかった金額を回収するのに、どれだけの売上げが必要か?

と、考えて、その売り上げ確保に必要なスペースが業者の持ち分になる計算方法。

地主の持ち分は、余った部分のみ。

この計算方法は複雑で、いくつもの計算方法があります。

建設費に40億かかったとして、40億の利益を出すには、どれだけの売上が必要か?という見方ですが、これはどこまでを経費と考えるかによって、算出方法が異なるからです。

多勢に無勢となりやすい、交渉です。時間をかけてしっかり話し合う必要があります。

【田舎の土地活用】資材置き場

初期費用 ほとんどかからない
収益 1坪あたり 500円~1,000円/月
メリット
  • 整地する必要がなく、初期費用をかなくて済む
  • 土地の管理、メンテナンスの手間がない
  • 他の土地活用に転用しやすい
  • 長期に安定して、収入を受け取れる可能性がある
デメリット
  • 収益額は少ない
  • 節税対策になりにくい
  • 近隣のトラブルになる可能性がある

土地を整地しないまま業者に貸出し、賃料を受け取ることができます。

初期費用をかけず手軽ですが、地域に需要があるかが問題です。

収益が少ない事業だけに、手間やリスクをかけずに行うことをお薦めします。

【田舎の土地活用】土地信託

初期費用 初期費用はないが、期間中は信託会社が得た収益から5%~20%ほどの信託報酬を支払う
収益 信託銀行(会社)が得た利益から
経緯、借入金返済、信託報酬などを差し引いた金額が
配当金
メリット
  • 建物の建設費などは、信託銀行(会社)がもってくれ、施設の運用などの責任もなく、運用できる。
  • 相続税対策になり得る
  • 信託期間が終了後は、土地のほか建物も付いて返却される
  • 初期費用がかからない
  • 売却する時は、付加価値を付けて売却できる可能性がある
デメリット
  • どんな土地でも信託できるわけではない
  • 収益が芳しくなければ、配当金は支払われない
  • 信託期間終了後、建物建設の借金が残っていれば、それも引き継ぐことになる
    ⇒売却で返済するか、信託期間を延長する
  • 地主への配当金は収益によって支払われないことがあるが、信託銀行の配当金は収益に関係なく支払う執拗があり、赤字になることもある
◆土地信託とは

  • 土地を信託銀行に預け、信託銀行が得た収益の一部を配当金として受け取る仕組み
  • 信託期間中、土地の所有権は一時的に信託銀行に移る
  • 信託銀行は、土地の上にマンションや施設を建設し、収益を得る
  • 配当気を払えるほどの収益がでなければ、配当金は支払われない
  • 信託銀行は借入れ金で建物を建設し、収益で返済する
  • 信託期間終了後、地主には土地だけでなく建物ごと返却される
  • 信託期間終了しても、借入金が残っていれば売却して返済するか、信託を延長する


理想としては、信託銀行(会社)がしっかり安定した利益を出してくれ、しっかり配当金が支払われること。

そして信託期間が満了した後は、借入金も完済されて、土地、建物、黒字事業ごと手に入れることです。

それを可能にするも、失敗するも信託銀行(会社)選びが全てと言っても過言ではありません。

収益が少ない事業だけに、手間やリスクをかけずに行うことをお薦めします。

【田舎の土地活用】キャンプ場

初期費用 約900万円~
管理棟、水道、厨房設備、バンガロー、コテージなど設備をどこまで作るかによる
収益
  • 平均1組単価  4,300円(2021年)
  • 平均稼働率   16.3% (2021年)
メリット
  • アウトドア、キャンプブームが来ている
  • 整地などは、最低限だけで済む
  • 管理棟や設備を最低限にすれば、初期費用を安く抑えられる
デメリット
  • ブームが来ていると言え、経営ノウハウを積まないと、黒字経営は簡単ではない
    全国の28%のキャンプ場は赤字経営
  • 必要な許可証が多い
    林地開発許可・旅館業許可・飲食業許可・酒類販売業免許
  • 設備管理維持の手間がかかる

キャンプ場経営は、「儲けたい」という方より「好き!」という方が向いてる選択肢。

いかに稼働率を上げていくかがカギとなります。

運営、維持管理作業の他、SNSでの発信を頻繁に行うといった集客努力が必要です。

収益が少ない事業だけに、手間やリスクをかけずに行うことをお薦めします。

【田舎の土地活用】コワーキングスペース・シェアオフィス・レンタルオフィス

  • コワーキングスペース
  • シェアオフィス
  • レンタルオフィス

それぞれの定義を、ひと言でいうと次のような意味です。

コワーキングスペース シェアオフィス レンタルオフィス
仕事スペースが区切られてなく、図書館やカフェのような空間 施設内の個室をそれぞれが利用し、仕事するスタイル 使いたい個室空間を、一定期間借り上げるスタイル

ただ、最近では明確な区切りもなく、良い所をミックスして運営する施設もあり、同じような形態と捉えても良いです。

初期費用 設備による
100万円~1,000万以上まで
まちまち
収益
(コワーキングスペース)
1客利用料
◆時間貸し  300円/時間  1日最大1,000円程度
◆月額プラン 5,000円~/月
収益
(個室)
1客利用料
◆月額  1坪あたり2万円~8万
メリット

  • リモートワークの普及によって、自然あふれる田舎のオフィス需要が高まっている
  • 節税対策になる
デメリット 集客が難しい

固定客が集まれば大きく稼げるが、集客に時間がかかりSNSなどで情報を発信し続けることが大切。

運営方法は、自分で運営する「自営型」と、企業のネームバリューやノウハウを利用できるフランチャイズ型があります。

人件費を抑えた無人営業も、注目されています。
あああ

【田舎の土地活用】コインランドリー

初期費用 約1,000万円~
収益 10坪あたり 30~40万円  / 月
メリット
  • アパート経営より初期費用がかからず、利回りもアパートより良い
  • 人が常駐する必要がなく、管理の手間が少ない
デメリット
  • 成功のカギは、立地によるところが大きい
  • 競合ができるなど、安定的な経営は保証されない

コインランドリーの運営方法は、「自営」「フランチャイズ加盟」「土地のみを貸す」などがあります。

  • 自営         ハイリスク・ハイリターン
  • フランチャイズ加盟  ハイリスク・ミドルターン
  • 土地のみ貸す    ローリスク・ローリターン

【田舎の土地活用】土地活用の意識調査

土地の中でも空地(遊休地)を持っているか?という質問に対しては、日本トレンドリサーチが約2,200人に聞いたところ、家族を含めても「持っている」と答えた人は25%になり、4人に1人が活用してない土地と縁があるようです。
※ アンケート調査期間2022年6月17日 ~ 6月20日 全国男女2267人  日本トレンドリサーチ調べ
また、別の調査で居住用の土地を持ってる年代を調べたデータを見ると、1位は60代で、35%。
50代以上で75%以上を占めます。
これは「土地購入」のほか、相続や譲渡という土地の取得を考えると納得がいきます。
次のグラフは「空地」を現在利用しているか?についてのデータです。
※ アンケート調査期間2022年6月17日 ~ 6月20日 全国男女2267人  日本トレンドリサーチ調べ
「何も利用してない」という人が半数弱います。
理由としては以下の通りです。
※ アンケート調査期間2022年6月17日 ~ 6月20日 全国男女2267人  日本トレンドリサーチ調べ
相続は予期せぬタイミングで起こるだけに、取敢えず寝かせてるケースが多くなっています。
ただ、現在空地の利用をしてない人に、今後の希望を聞くと、半数以上が土地活用をしたいと考えているようです。
※ アンケート調査期間2022年6月17日 ~ 6月20日 全国男女2267人  日本トレンドリサーチ調べ
「土地活用をしたいと思わない」と考える人の多くは、土地の売却を考えていると思います。
売却した後では、どうすることもできません。
今は遊休地として遊ばせてる土地でも、どんな可能性があるのか「プロ目線」で診断してみてはいかがでしょうか。
タウンライフ土地活用では、無料で複数の専門業者に土地の可能性について見解を聞けて、アドバイスや提案も受け取ることができます。
事業を行ったことがある人の多くは、土地の運気などを感じたことがある方も多いと思います。
そんな事を科学的に紐解いた学者が日本にいました。
そのような「土地が持つパワー」についての記事も覗いてみてください。

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