【中古物件購入】失敗したくない！買う前に聞いておくことや値下げ交渉の極意はある？

この記事では、戸建ての中古物件購入の際、購入の流れから、売主に絶対聞いておくべきこと、値引き交渉のコツなどを書いていきます。

中古物件購入の流れ

中古物件を検討しているとき、購入までの流れはどのようになるのでしょうか。

新築物件購入と違い、中古物件では売主が実際に生活してきた経緯があり、生活上の留意点をあらかじめ確認することができます。

ですので内覧では、聞くべきことはしっかり聞いておく必要があります。

法律上、売主は買主に「建物」「土地」「周辺環境」「法律的に制限がある」などのマイナス面を告知する義務があります。

マイナス面の告知義務を怠ると、売主は「契約不適合責任」を問われる可能性がありますから。

【中古物件購入】買ってしまう前に確認しておくこと6つ

売主は買主に「土地」「建物」「周辺環境」「法律的に制限がかかっている事柄」などを伝える義務があります。

その告知義務を怠ると、売主は「契約不適合責任」と問われる可能性が出てきます。

とは言え、売主が

などの理由から、マイナス面の告知を受けられないことも考えられます。

そのような事を防ぐためにも、こちらから積極的に質問していかなければなりません。

ここでは、最低限の質問事項をピックアップしてみました。

	過去のリフォーム工事は何か？工事後はどうか？
	建物に重大な欠陥はないか？（雨漏り、シロアリなど）
	土地に重大な欠陥はないか？（土壌汚染、沼地埋め立てなど）
	売主が、家を手放す理由
	周辺環境（悪臭、騒音、日当たり、雪害、高圧線など）
	心理的瑕疵（しんりてきかし）があるかどうか。（いわゆる事故物件など）

これらを参考に、売主へ「聞くべきこと」を事前に決めておきましょう。

過去のリフォーム工事は何か？工事後はどうか？

購入予定の物件が、「過去にどんなリフォームをしているのか」を知ることは大切です。

例えばもともと平屋を、増築して2階建てにした場合、一階部分の柱には相当な負担がかかってる可能性があります。

もともと平屋ですから、1階の構造は屋根だけ支えられれば良いように作られています。２階を増築したことで、想定外の負担が一階にかかっています。

また雨漏りのリフォームでは、工事後はおさまっても時間が経過すると、以前とは別のところから雨漏りすることもあります。

リフォーム後の具合の確認も、大事なポイントです。

建物に重大な欠陥はないか？

前項の「リフォーム」は、過去の欠陥の対処ですが、現在進行形の欠陥はないか？の確認も当然必要です。

もちろん売主は、正直に答える義務（法律上）があります。

雨漏りやシロアリはもちろん、耐震性や断熱性もチェックしたいところです。

断熱材は、天井は天井裏の点検口、床下は床下点検口から目視で確認することができます。

しかし外壁など壁だけは、中を覗き見ることができません。

そこで目安ですが、2003年以降の住宅であれば換気システムの義務化がはじまった後の建物で、今の住宅とほぼ変わりない断熱性能である可能性が高くなります。

そうでない場合は、売主から夏場・冬場の光熱費を確認し、断熱性の検討をつけてみてはどうでしょう。

断熱性は、エネルギー代と直結する性能だけに、およその目安になるはずです。

また耐震性に関しても、建築年数を確認するだけである程度の耐震性はつかめてきます。

1981年6月1日以降の建物では、「新耐震基準」の義務化がなされています。

「新耐震基準」とは、震度6～7の地震ががおきても倒壊しない、住人の命を守る建築基準になっています。

また、耐震性を確認するには、第三者の業者に「住宅診断（ホームインスペクション）」を依頼することで、解ります。

万が一、告知されていない不具合があったとき、条件にもよりますが、売主はその修繕費を支払う義務があります。

しかし、不具合の申告には契約時に決められた期限がありますので注意しましょう

土地に重大な欠陥はないか？

土地についても、調べておく必要があります。

建物の築年数が浅い物件の売主は、その土地の事についてあまり詳しく知らない方が多くいます。

災害リスクがある土地

先ずは、その土地のハザードマップは確認しましょう。

できれば地盤が固く、近くに土砂災害が起きかねない崖があったり、氾濫しそうな河川がない場所が望ましいです。

水はけが良くない土地

水はけが悪い土地は、湿気がこもり易く、建物の劣化やカビに悩まされる可能性があります。

また、衛生面や健康面にも悪影響を及ぼすかもしれません。

再建築不可の土地

再建築不可の土地とは、「昔の法律では建物を建てて良かったけど、今の法律では建物を建ててはいけなくなった土地」のこと。

なので一度更地にしてしまうと、もう建物を建てられなくなります。

さらに、増築やもともとの構造を変えるようなリフォーム、イノベーションもできません。

（構造を変えない、劣化部分の修繕などはできます）

近所にトラブルメーカーがいる土地

売主に聞いてみてつかめる場合もありますが、「問題因子となる人物」はそれぞれ各人の主観による判断になるため、あとで文句を言っても

「○○さんは、私から見てトラブルメーカーには見えなかった」と言われてしまえば、それまでとなってしまう可能性もあります。

よく言われるのは、ゴミ出しのルールが守られている地域は横のつながりがしっかりしていて、トラブルメーカーもいない可能性が高いそうです。

どうしても気になる場合は、元探偵集団が隠密に（悟られないように）近所の人間関係を調べてくれる業者もあります。

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売主が、家を手放す理由

売主がなぜこの家を手放すのか？を聞いておきましょう。

もしかしたら理由を聞いて、購入を見直したくなることもあるかもしれません。

心理的瑕疵（しんりてきかし）があるかどうか。＜いわゆる事故物件＞

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、いわゆる事故物件のこと。

事故物件とは

国土交通省の見解によると

であって、自然死や不慮の事故による死の場合、事故物件という扱いになりません。

【中古物件】の値下げ交渉は可能？

中古物件を購入するなら、思い切って「値下げ交渉」も行ってみましょう。

ただし、少し注意が必要です。

肝に銘じておきたいのは、「中古物件の場合、売主の多くは個人であること」です。

そして、その「個人」とは、不動産のプロではないということ！

つまり、「一般の人」です。

ですから、安易な値引き交渉で感情論に発展してしまい、せっかく気にいった物件なのに売主から見切られてしまうこともあります。

交渉は、相手の理性に訴えかけるのはご法度。感情に働きかけることが大事です。

どういう事かというと、物件の落ち度を指摘するような「理詰め型」の交渉では、相手の感情を逆なでしてしまい、相手はいこじになって逆効果です。

「素敵な物件でとても気に入ったのですが、私たちにはちょっと手が届かないので悩んでいます・・」と、相手（物件）を持ち上げて、下手（したて）に相談するような形で話を持ち込むほうが、相手も交渉のテーブルに着いてくれ易くなります。

人が決断する時、理性より感情が優先されるからです。

【中古物件】リノベーションするなら、必ず複数の相見積もりを！

今や新築戸建ての価格は、値上がり一方。

この流れは「この先さらに進む」、という見方が一般的です。

中古物件の購入をする人の多くは、自分好みの住まいにリノベーションして快適な暮らしを夢見ていることでしょう。

そこで問題となるのが、リノベをどこの業者に依頼するか？

ということです。

リノベーションや、リフォームは業者によってスキルやセンス、価格も大きくバラツキがあります。

そこで、必ずやらなくてはいけないのが、複数業者に相見積もりをとることです。（３社くらい）

そのことによって、それぞれの業者のセンスや価格相場が解ってきます。

相見積もりを取るのに便利なサービスが、「タウンライフリフォーム」です。

ここを通して見積もりをすることで、いちいち業者に

「他にも見積もりを依頼してます・・」

なんて説明しなくても、業者は承知したうえで見積もりと、間取りなどの提案をしてくれます。

タウンライフの利用も、業者の見積もりも無料ですので、いっさいお金はかかりません。

リフォーム業界は意外とブラックやグレーな業者が多く存在し、必要ない部分の工事も薦めてくるケースもあります。

悪質なケースだと、よその現場で撮った偽の写真を見せて

なんて言ってきたりします。

タウンライフリフォームは、住宅施工を熟知していて紹介する加盟業者について、厳しい審査基準を設けています。

お客様からの苦情が相次ぐ業者は、加盟店であり続けることができません。

悪徳業者を排除する意味でも、タウンライフリフォームを通すことで、安心な業者だけからの相見積もりが可能となります。