「中古戸建のリノベーションはやめたほうが良い?」リノベーションの後悔はどんな事が多い?デメリットも知って検討しよう

住宅に関わるお金のこと

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住宅の購入価格は、どんどん値上がり傾向にあります。

国土交通省の、令和5年4月の「不動産価格指数」によると、過去5年間で戸建て住宅は約3割の値上がりを見せています。

要因には、木材はじめ部材価格の高騰もありますが、そもそも新築戸建て物件の購入者数が減少傾向が、住宅価格を押し上げているようです。

乗客が少ない
ローカル電車の運賃が高くなるのと、同じ仕組みね・・

そこで年々人気が増してる「中古物件購入」⇒「リノベーション」の流れ。

今回はそんな「中古物件のリノベーション」について、

  • 「やめたほうがいい」ケース
  • 「あり」のケース

について見ていきます。

また、中古物件のリノベーションで、注意すべきポイントについて解説していきます。

『戸建て中古物件購入⇒リノベーション』やめたほうがいいケース

中古物件購入からの、リノベーションの良いところは

  • 新築物件を購入するより、安く上がることが多い
  • リノベーションによって、自分好みで真新しい外観や内装にできる

などあげられますが、手を出すべきでないケースもあります。

  • 再建築不可物件
  • 雨漏りやシロアリ被害など、構造躯体に問題がある物件
  • 耐震強度に問題がある物件

再建築不可物件(さいけんちくふかぶっけん)

「再建築不可物件」とは・・

「昔の法律だと、建物を建てても良い土地だったが、今の法律では、そこに建物を建ててはいけないことになってる土地」
・・そのような土地に、建築された建物のこと
このような物件は、建物としての機能を保持するためのリフォームや修繕は認められていますが、嗜好のためのリノベーションや、大規模な改修は認められません。
 
多くのケースは、主に下図のように
  • 隣接する道路の幅が4メートル以上ある
  • 道路に接触する面が、2メートル以上ある

という条件を、満たしてないケースです。

例えば上図の例で、条件を満たしてない場合

他人の土地を買い上げて、一部を道路にして道路幅を増やせば条件を満たすことができます。

 

そんなお金がかかることをしない限り、思うようなリノベーションもできない物件なのです。

雨漏りやひび割れ、傾斜など構造躯体に問題がある物件

構造躯体に重大な劣化や欠陥がある場合、あとあと大規模な修繕が必要となり、せっかく安く購入した物件でも高くつくこともあります。

雨漏りであれば、目に見えない部分が朽ちていることも考えられます。

また傾斜があれば、構造的なゆがみから耐震性や気密性への影響が懸念されます。

 

目に見えない部分の欠陥はリノベーション後の、ま新しい見かけと裏腹に、建物を危険にさらしています。

このような欠陥がある場合、売主は買主に告知義務があります。

必ず確認しておきましょう。

 

ちなみに・・

新築物件であれば、引き渡しから10年の間に欠陥が見つかったとき、売主や施工会社が「瑕疵担保責任」をおってくれます。

しかし中古物件の場合、売主が10年の「瑕疵担保責任」を負う義務はありません。

また売主が宅建業者でないことも多く、売主が「契約不適合責任」を負う期間はわずか数ヵ月というケースは非常に多いです。

 

築26年の木造住宅を、2か月半前に購入しました。
入居して二度の雨降りがあり、最初の時には天井が落ちるのではないかと思うほどの雨漏りでした。
売買契約書の中に瑕疵保証期間は2か月との記載があり、仲介した不動産業者に言うと、築後の年数から雨漏りはするだろうし、腐っているところもあるだろう、それを承知して買い求めたのではないかと言い、取り合ってくれません。
 

 

 

3年前に築38年のリフォーム済み木造2階建て中古住宅を購入しました。
大地震で私の家では、屋根の和瓦が落ち、外壁サイディングが剥がれ落ち、居間の梁が落ちてきました。
よく見ると屋根下地はシロアリに食われて、柱も、居間の梁も「スカスカ」になっています。怖くてとても住めず、避難しています。
中古住宅の売主は不動産会社です。またリフォーム済のため、外装や内装、設備機器は大変綺麗でした。
補修をして住めるのか、建て替えが必要なのか自分では判断することができません
 

 

 

耐震強度に問題がある物件

 

地震大国日本では、建築基準法で耐震強度を義務付けています。

そして1981年(昭和56年)5月31日以前の建物は、現在の耐震性を義務付ける以前の建物で、「旧耐震」の物件と呼びます。

「旧耐震」と「新耐震」のちがいを簡潔に示すと

旧耐震  震度5の地震でも倒壊しない耐震強度
新耐震  震度6~7の地震でも倒壊しない耐震強度

という違いがあります。

1981年以前に建てられた物件では、新耐震基準を満たしていないことも考えられます。

新耐震基準を満たしていない場合、住宅ローン審査が通らないケースもあります。

 

その他、陽当たりや周辺環境など、リノベーションでは変えられないような項目がどうなのかを事前に把握しておきましょう。

『中古物件のリノベーション』注意するべきポイント

 
物件購入後、建物などに欠陥があった場合の保証は、新築が10年に対して、中古物件は数カ月が殆どです。
 
中古物件の場合、売主が「契約不適合責任」を2ヵ月など短い期間で設定される理由は
 
中古という性質上、古い物件であればあるほど「1年」という歳月で状態の変化が著しいことがあり、欠陥を長期に保証することが困難と考える売主が多いからです。
 
雨漏りなどは、現在は何もなくても1年後に発生する可能性もあります。
 
そのため、第三者による中古物件の構造検査をすることが望ましくなります。
 
この調査「ホームインスペクション」の代金は、売主が依頼すれば売主が負担し、買主が依頼すれば買主が負担します。
 
費用は30坪くらいの戸建ての場合
 
目視による検査 5~7万円くらい
見えない部分を機械を使って検査 6~12万円くらい
 

 

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「ひかリノベ」は全国区ではないというデメリットがありますが

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