住宅の購入価格は、どんどん値上がり傾向にあります。
国土交通省の、令和５年４月の「不動産価格指数」によると、過去５年間で戸建て住宅は約３割の値上がりを見せています。
要因には、木材はじめ部材価格の高騰もありますが、そもそも新築戸建て物件の購入者数が減少傾向が、住宅価格を押し上げているようです。
ローカル電車の運賃が高くなるのと、同じ仕組みね・・
そこで年々人気が増してる「中古物件購入」⇒「リノベーション」の流れ。
今回はそんな「中古物件のリノベーション」について、
- 「やめたほうがいい」ケース
- 「あり」のケース
について見ていきます。
また、中古物件のリノベーションで、注意すべきポイントについて解説していきます。
『戸建て中古物件購入⇒リノベーション』やめたほうがいいケース
中古物件購入からの、リノベーションの良いところは
- 新築物件を購入するより、安く上がることが多い
- リノベーションによって、自分好みで真新しい外観や内装にできる
などあげられますが、手を出すべきでないケースもあります。
- 再建築不可物件
- 雨漏りやシロアリ被害など、構造躯体に問題がある物件
- 耐震強度に問題がある物件
再建築不可物件（さいけんちくふかぶっけん）
「再建築不可物件」とは・・
・・そのような土地に、建築された建物のこと
- 隣接する道路の幅が４メートル以上ある
- 道路に接触する面が、２メートル以上ある
という条件を、満たしてないケースです。
例えば上図の例で、条件を満たしてない場合
他人の土地を買い上げて、一部を道路にして道路幅を増やせば条件を満たすことができます。
そんなお金がかかることをしない限り、思うようなリノベーションもできない物件なのです。
雨漏りやひび割れ、傾斜など構造躯体に問題がある物件
構造躯体に重大な劣化や欠陥がある場合、あとあと大規模な修繕が必要となり、せっかく安く購入した物件でも高くつくこともあります。
雨漏りであれば、目に見えない部分が朽ちていることも考えられます。
また傾斜があれば、構造的なゆがみから耐震性や気密性への影響が懸念されます。
目に見えない部分の欠陥はリノベーション後の、ま新しい見かけと裏腹に、建物を危険にさらしています。
このような欠陥がある場合、売主は買主に告知義務があります。
必ず確認しておきましょう。
ちなみに・・
新築物件であれば、引き渡しから10年の間に欠陥が見つかったとき、売主や施工会社が「瑕疵担保責任」をおってくれます。
しかし中古物件の場合、売主が10年の「瑕疵担保責任」を負う義務はありません。
また売主が宅建業者でないことも多く、売主が「契約不適合責任」を負う期間はわずか数ヵ月というケースは非常に多いです。
入居して二度の雨降りがあり、最初の時には天井が落ちるのではないかと思うほどの雨漏りでした。
売買契約書の中に瑕疵保証期間は２か月との記載があり、仲介した不動産業者に言うと、築後の年数から雨漏りはするだろうし、腐っているところもあるだろう、それを承知して買い求めたのではないかと言い、取り合ってくれません。
大地震で私の家では、屋根の和瓦が落ち、外壁サイディングが剥がれ落ち、居間の梁が落ちてきました。
よく見ると屋根下地はシロアリに食われて、柱も、居間の梁も「スカスカ」になっています。怖くてとても住めず、避難しています。
中古住宅の売主は不動産会社です。またリフォーム済のため、外装や内装、設備機器は大変綺麗でした。
補修をして住めるのか、建て替えが必要なのか自分では判断することができません
耐震強度に問題がある物件
地震大国日本では、建築基準法で耐震強度を義務付けています。
そして1981年（昭和56年）5月31日以前の建物は、現在の耐震性を義務付ける以前の建物で、「旧耐震」の物件と呼びます。
「旧耐震」と「新耐震」のちがいを簡潔に示すと
| 旧耐震 | 震度5の地震でも倒壊しない耐震強度 |
| 新耐震 | 震度6～7の地震でも倒壊しない耐震強度 |
という違いがあります。
1981年以前に建てられた物件では、新耐震基準を満たしていないことも考えられます。
新耐震基準を満たしていない場合、住宅ローン審査が通らないケースもあります。
その他、陽当たりや周辺環境など、リノベーションでは変えられないような項目がどうなのかを事前に把握しておきましょう。
『中古物件のリノベーション』注意するべきポイント
| 目視による検査 | 5～7万円くらい |
| 見えない部分を機械を使って検査 | 6～12万円くらい |
あなたがもし東京、神奈川、埼玉、千葉にお住まいなら、「ひかリノベ」に物件探しから依頼してみると良いでしょう。
「ひかリノベ」は全国区ではないというデメリットがありますが
「中古物件購入」⇒「リノベーション」ありき・・
で物件探しから、サポートしてくれます。
- 築年数は古くても、管理状態の良い物件を紹介してくれる
- コーディネーターが管理状態の見極めをサポートしてくれる
- 「物件価格＋リノベーション費用」の合計金額を目安で確認できる
- 無料登録しておくと、条件にマッチしそうな物件が出ると、AIがメールで配信してくれる
なので例えば
自分で中古物件を探した後、リノベーション会社を探していくより、プロのコーディネーターのアドバイスや意見をもらいながら、間違えのない物件探しやリノベを進めていけるので、総額も把握しやすいです。
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