中古マンションがずっと売れないでいる原因を知ろう
中古マンションに限らず、物が売れないときは次の事柄が原因となることが多いです。
- 「価格」と「質」のバランスを欠いている
- 「需要」に対して「供給」が過多になっている
- 「広告」と「実物」が違いすぎる（実物をみてガッカリさせる）
「価格」と「質」のバランスを欠いている
もちろん価格は高すぎれば売れませんが、極端に安すぎても「何かあるの？」と不安を抱かせたりします。
やはり訂正価格を知り、そこに物件の強味や弱みを考慮して、それに応じたプラスマイナスを足し引きするのが良いでしょう。
エリアのマンション売値相場を知る
同じエリア内で、同じような条件下のマンションがどれくらいの価格で売り出されているのか、をチェックしましょう。
これはネットで簡単に、調べることができます。
築年数や間取りなど、似たような条件で価格差があれば、消費者は高い方を選びません。
マンションを売りだすタイミング
周期的に行われる、マンションの大規模改修工事。
このような改修がおこなわれ、外見に鮮度がもどったときなどは改めて広告をお願いしてみたり、販売促進活動をやっていくべきタイミングでしょう。
また、不動産は築20年で資産価値がなくなると言われていますが、15年～20年で設備の耐用年数も満期を迎えてきます。
当然ですが、少しでも浅い年数で売却を行うのがベストです。
「需要」に対して「供給」が過多になっている
いわゆる「供給過多」な状態ですが、中古マンション市場ではどうでしょうか。
マンションは新築の価格上昇にともない、中古市場の活況がつづくという見方がされてきました。
しかし、シンクタンク機関である「ニッセイ基礎研究所」によると、「2023年５月、右上がりの中古マンションもようやく踊り場に来た」という見方を示しました。
要因の一つとして、過去最高の在庫過多となっているようです。
在庫は増加傾向が続いている。2023年5月の中古マンションの在庫件数は約4万5,799戸（前年同月比+23.6％）と過去最高水準で、当月の中古マンションの成約件数の16.7倍になった。
出典：https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=75267?site=nli
長らく活況だった中古マンションも、落ち着きを見せ始め、その背景には供給過多の市場構造があるようです。
「広告」と「実物」が違いすぎる（実物をみてガッカリさせる）
どんな商品もそうですが・・・
広告と現物の乖離が大きければ大きいほど、現物を目にした時の幻滅感は大きくなります。
中古マンション売却で言えば、
広告に惹かれて内覧を申し込んだけど、内覧でお部屋を目にしたら購入の意欲が冷めてしまった・・
という状況です。
マンションを中古で売り出すには、内覧希望者に内覧会を設ける必要があります。
最低限の整理整頓を心がけ、視覚だけでなく臭いなどにも気を配りましょう。
また、内覧会で想定される質問にも、即答できるよう模範解答を用意しておくとスムーズです。
マンションの住み心地の良さや、メリットを聞かれて即答できなければ信憑性に欠けてしまいます。
- 過去にリフォーム工事は何かした？工事後はどう？
- 建物に重大な欠陥はない？（雨漏り、シロアリなど）
- 売主が、家を手放す理由は？
- 周辺環境（悪臭、騒音、日当たり、反社拠点、マンション内の人間関係、決まり事など）
- 心理的瑕疵（しんりてきかし）はない？（いわゆる事故物件など）
これらは聞いてこられる可能性があります。
欠陥や瑕疵について虚偽の回答をしてしまうと、あとあと契約の破棄や賠償金の請求まで考えられますので、正直に答えましょう。
多くの業者に相見積もりを依頼
マンションを高く売却するには、複数の不動産や買取業者に登録することも忘れてはいけません。
このように複数の会社に仲介を依頼する場合、不動産会社とは「一般媒介契約」を結ぶ必要があります。
それ以外の媒介契約を結ぶと、１社の不動産会社にしか依頼できなくなる他、両手物件狙いの「囲い込み」という悪しき風潮の犠牲になる可能性もあります。
「両手物件・囲い込み」で検索してみてね！
とは言え、不動産会社からすると「一般媒介契約」だと売却意欲がわいてこないという側面もあります。
自社で広告を打っても、他社で買われてしまうこともあり得るからです。
そこでもう一つ考えておきたいのが、「複数の不動産会社」が加盟する、マンションに特化した「無料一括見積査定」にも登録してみることです。
この方法だと、メリットが沢山あります。
- 加盟不動産が実際に買い取ってくれるので、時短になる
- いろいろな不動産会社を自分の足でまわらなくて良い
- 地元だけでなく、全国区の大手不動産からも見積もりが届く
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