【どんなカラクリ？】ワンルームマンション投資で節税対策のウソ・ホント

年収1,000万円を超えたら、何かしらの節税対策を考えるべきと言われています。

昨今の不動産投資ブームの影響で「中古ワンルームマンション」への投資に注目が集まっています。

この記事では、中古ワンルームマンション投資での

『”投資用”中古ワンルームマンション』経営収支の落とし穴

マンション投資では、収益を「利回り」と表現されることが多いです。

投資という事でそう表現するのでしょうが、中古のマンションを購入し賃貸で貸し出すわけで、立派な「経営」であり「事業」です。

そして、マンション投資で多く使われている「利回り」は、「表面利回り」の事です。

これを理解しないで、広告の利回りを鵜呑みにしてしまうと、必ず後悔します。

ここではざっくりと、マンション投資の利回りのカラクリを紹介します。

ケース1

これはあくまで仮のケースですが、およそ以下のようになります。

収支項目	1年の収益・支出額
賃貸料収入	1,200,000
投資用住宅ローン（元本）	▲350,000
投資用住宅ローン（利息）	▲370,000
諸費用	▲300,000
差引収益	180,000

諸費用はマンション共用部修繕積立金、管理費、火災保険など。

１年の利益は180,000円となりました。

これを「利回り」で表現してみます。

表面利回り

マンション投資業者の広告は、ほとんどがこの「表面利回り」を告知して、優位な利回りに見せています。

しかし、この「表面利回り」は粗利益であって、実際の利益ではありません。

対して実質利回りは、儲けである家賃収入から諸経費を差し引いて計算します。

実質利回り

返済後利回り

広告で謳う「6.6％」の利回りも、住宅ローンまで考慮すると1％の利回りになります。

さらに空室になった場合のリスクを考慮した、空室率を計算に入れる「NOI利回り」という計算方法がありますが、空室率を計算に入れると赤字になるのは濃厚です。ただ空室率は「仮定」の話なので正確さにかけてきます。

「表面利回り」

「実質利回り」

「返済後利回り」

は、常にずっと「入居している状態」が前提です。

ローン完済までの35年間、ずっと「入居している状態」であることはあり得ないのが「ワンルームマンション」です。

特にワンルームマンションは単身者（学生、単身赴任のサラリーマン、独身の若い方）が多いので長期で住み続けるケースは稀です。

3年から4年のスパンで入居者が入れ替わることが想定され、入居者が変わるときには

などの諸費用がかかり、収益をさらに圧迫します。

それらのリスクが、上記のいづれの計算式にも入っていません。

そしてもともと中古のマンションです。

経年劣化を考えると、度重なる修理費用や家賃の目減りなども見落とせません。

『”投資用”中古ワンルームマンション』節税効果の落とし穴

節税対策のカラクリは、「赤字計上になることで、収入減らせて節税になる」仕組みです。

そう単純な話ではありません。

「賃貸マンション」事業では黒字、税会計上では赤字という形に持ち込めば大成功です。

しかし、それが難しいのです。

税会計での見えない経費と「赤字」と「黒字」

初年度

収支項目	1年の収益・費用
賃貸料収入	1,200,000
減価償却費	▲468,000
投資用住宅ローン（利息）	▲370,000
諸経費	▲1,300,000
差引所得	▲938,000

初年度は不動産取得に関わる経費（不動産仲介手数料、印紙税、司法書士依頼手数料など）がかかり、諸経費は膨らみます。

それによって初年度の税会計では赤字計上ができ、節税効果を得ることができます。

では、10年後の税会計を見てみましょう。

10年後

収支項目	1年の収益・費用
賃貸料収入	960,000 月額8万円に減額したと仮定
減価償却費	▲468,000
投資用住宅ローン（利息）	▲301,000
諸経費	▲300,000
差引所得	▲109,000

家賃が10万円から8万円に目減りしたとしても、赤字計上額はわずかに10万強となりました。

住宅ローンは利息のみが、経費として計上できます。住宅ローンは基本複利計算になるので利息は年を追うごとに減少します。

また諸経費は初年度はマンション購入に関わる経費があったのですが、2年目以降は大きく減少します。

これにより、節税効果は期待が持てなくなります。

さらに5年後を見てみましょう。

15年後

収支項目	1年の収益・費用
賃貸料収入	960,000
減価償却費	▲468,000
投資用住宅ローン（利息）	▲254,000
諸経費	▲300,000
差引所得	▲62,000

15年目の税会計では、赤字額はわずか62,000円となりました。

これでは、税会計上の赤字による節税効果は見込まれません。

35年のローンを組んで、わずか15年で節税効果がほぼ無いに等しくなりました。

大きな要因は、毎月徐々に目減りする住宅ローンの「利息額」です。

住宅ローン支払額のうち、「利息」だけを経費として計上することができます。

複利ローンの仕組み上、利息は年々小さくなるので経費として計上できる金額が減っていくからです。

『中古ワンルームマンション投資』で成功する３つの施策

ここまでの話では

という事を、具体的な数字をもって示してみました。

これは、1,800万円程度の中古マンションを投資に利用したケースだったからなんです。

これが、4,000万円のマンションだったら、まったく見通しが違ってきます。

【施策１】マンション価格が上がると、節税効果が高くなる

ケース2

賃貸収益

収支項目	1年の収益・支出額
賃貸料収入	2,040,000
投資用住宅ローン（元本）	▲782,000
投資用住宅ローン（利息）	▲832,000
諸費用	▲400,000
差引収益	26,000

諸費用はマンション共用部修繕積立金、管理費、火災保険など。

このケースでは、1年の収益が23,000円の黒字となりました。

節税効果

前述の通り、初年度の節税効果は諸費用がまとめてかかるので、赤字計上となりやすく節税効果が一番ある年です。

問題は10年後、15年後に節税効果があるのか？・・です。

10年後の家賃は1割減額の183,000円/月とします。

15年後の家賃は、さらに1割減の1,647,000円/月とします。

10年後

収支項目	1年の収益・費用
賃貸料収入	1,830,000
減価償却費	▲1,040,000
投資用住宅ローン（利息）	▲670,000
諸経費	▲400,000
差引所得	▲280,000

複利ローンの性質上、経費として計上できる「利息」が目減りする10年後でも、赤字計上できています。

15年後

収支項目	1年の収益・費用
賃貸料収入	1,647,000
減価償却費	▲1,040,000
投資用住宅ローン（利息）	▲565,000
諸経費	▲400,000
差引所得	▲358,000

15年経っても家賃の引き下げによって、赤字計上ができています。

そうなんです、ただ目的は「節税」と割り切り、家賃を減額しない期間中に収益を積立てすべきでしょう。

【施策２】収入ロスと出費ロスを抑える

マンション投資は「事業」です。

税会計上の赤字によって節税効果を発揮しますが、家賃収入の目減りが大きくなりすぎると、事業として成り立たなくなります。

家賃収入での、大きなロスは空室です。

ワンルームマンションは、入居期間が短い傾向にあります。

入居者が退去後の、空室期間が短いか否かは立地が大きく左右します。

さらにマンション経営に関わる出費も、極力減らしたいところです。

ワンルームマンションの平均入居期間が短いということは、それだけ頻繁に

などがかかることになります。

これらを如何に最小限に抑えるかは、マンション経営成功のカギとなり得ます。

【施策３】出口戦略を考える

マンション投資でよく聞く

という話。

これは余程の好立地でもない限り、現実的には難しい話です。

老朽化による修繕費や、家賃の減額、固定資産税や管理費などを考えると、資産どころか負債となることも考えられます。

きちんと損益分岐点を探り出し、良いタイミングで売り抜けるのが得策でしょう。

しかし、これらはなかなか素人では、測りかねる事柄です。

しっかり出口戦略まで相談にのってくれるようなサポート体制がある業者もありますので、そのような業者からマンション投資をする方が何かと助かります。

ここまで

という話をしてきました。

これらを網羅するには

立地の良い物件を多く抱えていて、とことん面倒見がよい投資会社があれば、成功する可能性はかなり高くなる

となります。

【３つの施策】を網羅した投資会社なんてあるの？

前項で出た結論

投資会社であれば、成功する可能性が高くなるという話。

さらに言うと

これら3つの施策にも、相性の良い投資会社があれば最高です。

当サイトでリサーチした結果、１つお薦めの投資会社を見つけることができました。

それが「ＪＰリターンズ 」です。

回し者に思われたくないので、あまり多くは語りませんが以下の特徴があります。

ここ数年で急上昇中の会社で、要因は好立地の物件を多く抱えリスクを最小限にしていること、ネット集客を駆使していることだそうです。

「35年間の家賃保証」だけでなく、業界では初の「10年間の家賃固定」という思い切ったサービスを行っています。

好立地物件多数

首都圏や大都市圏の中でも、高稼働エリアが中心の物件なので、2023年3月時点の入居率は99.6％と、ずば抜けた数値を叩き出しています。

収入ロスの不安をクリア

多くの場合、中古ワンルームマンション投資では「投資用住宅ローン」を組むことになります。

そしてローン期間の主流が35年です。

その35年に渡り、空室期間があっても毎月家賃を保証してくれるシステムです。

通常、投資会社は「マンション経営の管理代行」を行うのみですが、JPリーターンズではマンションを借り上げてくれるので、入居者が不在でも家賃を支払ってくれる仕組みです。

さらに最初の10年は、家賃減額をしないという驚愕のサービスです。

これは業界初、かなりレアなサービスです。

出費ロスの不安をクリア

入居者の入れ替わりが激しいワンルームマンション。

退去すると、かならず部屋のハウスクリーニング、壁紙の張替え、その他修繕費用などの原状回復費がかかります。

しかしこの費用も、JPリターンズが負担してくれるというサービスです。

とことん面倒見が良い

JPリターンズには「ワンストップ コンシェルジュ」というサービスがあります。

これは投資についての相談から、マンション選び、マンション経営、さらにはローン完済後の物件の二次活用や売却まで、長きにわたって様々なオーナーの疑問や悩みに応えてくれるサービスです。

まとめ

マンション投資は魅力が沢山あるのに、一部には悪質な業者も多く存在します。

なので、しっかり知識を持って行わないと、大変な損をしかねません。

投資の落とし穴とカラクリをしっかり理解した上で、信頼できる投資会社に相談するのが何よりも大事な事です。

当サイトでは

「好立地」

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と3拍子揃った、業界でも急成長を遂げたJPリターンズを推しています。

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。